{"id":1294,"date":"2022-01-22T10:23:07","date_gmt":"2022-01-22T09:23:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/?page_id=1294"},"modified":"2022-01-22T10:23:08","modified_gmt":"2022-01-22T09:23:08","slug":"dispositif-malraux","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/dispositif-malraux\/","title":{"rendered":"Dispositif MALRAUX"},"content":{"rendered":"\n

\"\"Investissement immobilier locatif<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un investissement immobilier locatif Malraux vous permet de r\u00e9duire votre imp\u00f4t sur le revenu<\/strong>, de d\u00e9velopper votre patrimoine et d\u2019avoir des revenus compl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n

Vous obtenez une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 22 % \u00e0 30 % des d\u00e9penses de travaux r\u00e9alis\u00e9es dans le but de restaurer compl\u00e8tement l\u2019immeuble. Vous devez louer le logement pendant\u00a09 ans<\/strong>\u00a0en tant que\u00a0r\u00e9sidence principale<\/strong>\u00a0de votre locataire.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

\"\"Une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t permet de r\u00e9duire, non pas votre revenu imposable, mais directement le montant de l\u2019imp\u00f4t d\u00fb. En principe, le montant des avantages fiscaux est plafonn\u00e9 \u00e0 10\u00a0000 \u20ac par an et par foyer fiscal. Toutefois cette limitation ne s\u2019applique\u00a0pas\u00a0au dispositif Malraux\u00a0!<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\"\"Comment \u00e7a fonctionne ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vous devez \u00eatre imposable en France, \u00eatre majeur et acheter un bien \u00e0 usage d\u2019habitation qui n\u00e9cessite une restauration compl\u00e8te<\/strong> (logement individuel et parties communes). <\/p>\n\n\n\n

Vous pouvez r\u00e9aliser directement cet investissement ou le faire via une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) ou encore via la souscription de parts de soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier (SCPI).<\/p>\n\n\n\n

Vous pouvez acheter le bien \u00e0 plusieurs, notamment en indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire b\u00e9n\u00e9ficie de la r\u00e9duction d’imp\u00f4t calcul\u00e9e sur la fraction des d\u00e9penses qu\u2019il a support\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Ce logement ancien doit se trouver dans une zone g\u00e9ographique<\/strong> d\u00e9finie : <\/p>\n\n\n\n

–  un \u00ab site patrimonial remarquable \u00bb (class\u00e9 comme tel par le ministre charg\u00e9 de la culture), <\/p>\n\n\n\n

– ou un quartier ancien d\u00e9grad\u00e9 dont l\u2019op\u00e9ration de restauration a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e d\u2019utilit\u00e9 publique. <\/p>\n\n\n\n

La location ne peut pas \u00eatre consentie \u00e0 un membre de votre foyer fiscal, ni \u00e0 l\u2019un de vos enfants ou parents. Aucun plafond de ressources\u00a0du locataire ou de loyer n’est \u00e0 respecter.Le loyer que vous allez percevoir est impos\u00e9 dans la cat\u00e9gorie des\u00a0revenus fonciers<\/strong>\u00a0au bar\u00e8me progressif de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (entre 0 et 45 % selon votre tranche marginale d\u2019imposition (TMI)) et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au taux de 17,2 %.<\/p>\n\n\n\n

\"\"Pour neutraliser fiscalement ces revenus, vous pouvez opter pour le dispositif Cosse ancien qui permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une d\u00e9duction sur les loyers de 15 \u00e0 70 %, sous certaines conditions.\u00a0<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\"\"Points de vigilance<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La localisation <\/strong>est le crit\u00e8re primordial d\u2019un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les \u00e9coles \u00e0 proximit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Il faut vous assurer que le march\u00e9 locatif<\/strong> est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Si vous envisagez cet achat \u00e0 cr\u00e9dit<\/strong>, il faudra contacter votre banque pour v\u00e9rifier le montant que vous pourrez emprunter.<\/p>\n\n\n\n

\"\"M\u00eame si vous disposez d\u2019une \u00e9pargne suffisante pour acheter sans cr\u00e9dit, l\u2019emprunt peut \u00eatre int\u00e9ressant ; les int\u00e9r\u00eats sont d\u00e9ductibles des loyers (= \u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t) et l\u2019assurance-emprunteur prot\u00e8ge votre famille si vous d\u00e9c\u00e9dez.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Vous devez calibrer le montant de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t<\/strong> par rapport \u00e0 l\u2019imp\u00f4t que vous pensez devoir acquitter au cours des ann\u00e9es \u00e0 venir. Toutefois en cas de d\u00e9passement, l\u2019exc\u00e9dent de r\u00e9duction est reportable 3 ans. <\/p>\n\n\n\n

Les d\u00e9penses de travaux qui donnent droit \u00e0 la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sont limit\u00e9es \u00e0 400 000 \u20ac<\/strong> (limite globale par contribuable pour une p\u00e9riode de 4 ann\u00e9es cons\u00e9cutives).<\/p>\n\n\n\n

Lors de la revente du bien, les d\u00e9penses de travaux ne sont pas prises en compte pour le calcul de la plus-value immobili\u00e8re imposable, sauf si votre investissement a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 dans le cadre d\u2019une vente d\u2019immeuble \u00e0 r\u00e9nover (VIR).<\/p>\n\n\n\n

\"\"Dans le cadre d\u2019une VIR, les travaux font partie du prix d\u2019acquisition, donc\u00a0la plus-value imposable est r\u00e9duite<\/strong>. Par exemple, achat pour 100\u00a0000 \u20ac + travaux pour 65\u00a0000 \u20ac et revente pour 210\u00a0000 \u20ac.<\/p>

– Hors VIR, la plus-value imposable est de 110\u00a0000 \u20ac<\/p>

– Avec VIR, la plus-value imposable est de 45\u00a0000 \u20ac<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\"\"Combien \u00e7a co\u00fbte ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vous payez une commission \u00e0 l\u2019interm\u00e9diaire qui g\u00e8re l\u2019op\u00e9ration de restauration, dont le montant est compris dans le prix d\u2019achat. Il est n\u00e9cessaire de choisir un interm\u00e9diaire fiable et de qualit\u00e9<\/strong>, garant d\u2019une r\u00e9novation dans les r\u00e8gles de l\u2019art (les travaux sont \u00e9galement suivis par les architectes des B\u00e2timents de France). <\/p>\n\n\n\n

Vous acquittez des frais de notaire<\/strong> (taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re, contribution de s\u00e9curit\u00e9 immobili\u00e8re, r\u00e9mun\u00e9ration du notaire) repr\u00e9sentant 7 \u00e0 8 % du prix d\u2019achat hors montant des travaux.<\/p>\n\n\n\n

\"\"Vous allez faire une simulation d\u2019investissement, soyez donc vigilant \u00e0 :<\/p>

– bien prendre en compte l\u2019ensemble des frais : taxe fonci\u00e8re, frais de gestion locative, co\u00fbt de l\u2019assurance propri\u00e9taire non occupant, etc.<\/p>

– retenir un prix de vente raisonnable au terme, sans oublier d\u2019inclure la fiscalit\u00e9 sur la plus-value.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\"\"Avantages\/Inconv\u00e9nients<\/strong><\/p>\n\n\n\n

AVANTAGES<\/strong><\/td>INCONV\u00c9NIENTS<\/strong><\/td><\/tr>
<\/td><\/td><\/tr>
R\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t non soumise au plafonnement global des niches fiscales<\/td>D\u00e9penses de travaux limit\u00e9es \u00e0 400\u00a0000 \u20ac<\/td><\/tr>
Perception de revenus compl\u00e9mentaires (loyer libre sauf encadrement\/plafonnement dans certaines communes ou dispositif Cosse)<\/td>Donation impossible pendant votre engagement de location<\/td><\/tr>
Achat en soci\u00e9t\u00e9 possible<\/td>Engagement de location de 9 ans minimum\u00a0<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

\"\" Mise en place<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vous profiterez de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t d\u00e8s que vous commencez \u00e0 payer les travaux (sans attendre la fin de la r\u00e9novation). Le montant de la r\u00e9duction d\u00e9pend des d\u00e9penses de travaux pay\u00e9es l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Vous ne pouvez pas revendre le bien pendant 9 ans<\/strong>, dur\u00e9e de votre engagement de location, sous peine d\u2019une remise en cause de votre avantage fiscal.<\/p>\n\n\n\n

\"\"\"\"\"\"Exemple<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jeanne est g\u00e9rante d\u2019un salon de coiffure et Arnold est opticien. Ils ont 50 ans, sont mari\u00e9s et propri\u00e9taires de leur maison \u00e0 Avignon.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Ils souhaitent investir dans l\u2019immobilier. Objectif : d\u00e9velopper leur patrimoine pour percevoir des revenus compl\u00e9mentaires \u00e0 la retraite tout en r\u00e9duisant leur imp\u00f4t sur le revenu. Ils payent 16 000 \u20ac d\u2019imp\u00f4t sur le revenu par an et sont tr\u00e8s int\u00e9ress\u00e9s par une r\u00e9duction. <\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s recherches, leur choix s\u2019arr\u00eate sur un appartement de 2 pi\u00e8ces, 40m\u00b2 avec une terrasse de 14m\u00b2 dans le centre-ville de Bordeaux (zone g\u00e9ographique \u00e9ligible \u00e0 ce dispositif). Le prix d\u2019achat est de 320 000 \u20ac (hors frais de notaire) avec des travaux estim\u00e9s \u00e0 171 000 \u20ac (en moyenne les travaux repr\u00e9sentent  \u00e0 50 \u00e0 60 % du co\u00fbt global de l\u2019op\u00e9ration).   <\/p>\n\n\n\n

Ils b\u00e9n\u00e9ficieront la premi\u00e8re ann\u00e9e d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 30 000 \u20ac (30 % de 100 000 \u20ac correspondant au premier appel de fonds des travaux) puis de 21 300 \u20ac la deuxi\u00e8me ann\u00e9e (30% de 71 000 \u20ac). Grace au report de l\u2019exc\u00e9dent de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, ils ne paieront pas d\u2019imp\u00f4t sur le revenu pendant plus de 3 ans. Au total, ils profitent d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t totale de 51 300 \u20ac <\/strong>soit 16 % de leur investissement.<\/p>\n\n\n\n

 <\/p>\n\n\n\n

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Investissement immobilier locatif Un investissement immobilier locatif Malraux vous permet de r\u00e9duire votre imp\u00f4t sur le revenu, de d\u00e9velopper votre patrimoine et d\u2019avoir des revenus compl\u00e9mentaires. Vous obtenez une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 22 % \u00e0 30 % des d\u00e9penses de travaux r\u00e9alis\u00e9es dans le but de restaurer compl\u00e8tement l\u2019immeuble. Vous devez […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"page-templates\/template-fullwidth.php","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-1294","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1294","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1294"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1294\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1296,"href":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1294\/revisions\/1296"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1294"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}