{"id":1297,"date":"2022-01-22T16:16:47","date_gmt":"2022-01-22T15:16:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/?page_id=1297"},"modified":"2022-01-22T16:16:49","modified_gmt":"2022-01-22T15:16:49","slug":"dispositif-deficit-foncier","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.activpatrimonia.fr\/gespat\/index.php\/dispositif-deficit-foncier\/","title":{"rendered":"Dispositif DEFICIT FONCIER"},"content":{"rendered":"\n

\"\"Levier fiscal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lorsque vous louez un bien immobilier vide, le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier peut vous permettre de\u00a0r\u00e9duire le montant de vos imp\u00f4ts<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Si les d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 la mise en location de votre bien sont sup\u00e9rieures aux loyers que vous recevez, vous constatez un r\u00e9sultat n\u00e9gatif appel\u00e9 d\u00e9ficit foncier. Ce r\u00e9sultat n\u00e9gatif vient s\u2019imputer sur vos autres r\u00e9sultats fonciers (revenus d\u2019autres locations vides) et\/ou sur votre revenu global ce qui diminue votre revenu imposable donc vos imp\u00f4ts.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

\"\"Comment \u00e7a fonctionne ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vous pouvez utiliser un logement que vous avez d\u00e9j\u00e0 dans votre patrimoine ou acheter un bien. Dans les deux cas, il faut que des\u00a0travaux<\/strong>\u00a0de r\u00e9novation soient n\u00e9cessaires. Une fois les travaux termin\u00e9s, vous devez mettre le logement en location. Celui-ci doit \u00eatre vide, sans meubles, vous concluez un\u00a0bail d\u2019habitation nue<\/strong>\u00a0avec le locataire.<\/p>\n\n\n\n

Les charges ne sont pas plafonn\u00e9es mais les d\u00e9penses doivent \u00eatre r\u00e9elles et justifi\u00e9es. Elles peuvent \u00eatre d\u00e9duites alors m\u00eame que le logement n\u2019est pas encore lou\u00e9. Pour pouvoir constater un d\u00e9ficit foncier, vous devez opter pour le\u00a0r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong>. Les loyers provenant de locations vides sont \u00e0 int\u00e9grer dans la cat\u00e9gorie des\u00a0revenus fonciers<\/strong>\u00a0de votre d\u00e9claration de revenus. En face des loyers, vous pourrez inscrire les charges d\u00e9ductibles (3 cat\u00e9gories).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

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Le d\u00e9ficit foncier (r\u00e9sultat n\u00e9gatif) peut s\u2019imputer sur vos\u00a0autres revenus fonciers<\/strong>\u00a0(= loyers d\u2019autres biens lou\u00e9s vides)\u00a0sans limitation<\/strong>\u00a0et\/ou sur votre\u00a0revenu global<\/strong>\u00a0jusqu\u2019\u00e0\u00a010\u00a0700 \u20ac<\/strong>. Le d\u00e9ficit foncier \u00e9ventuellement non imput\u00e9, peut \u00eatre report\u00e9 pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.<\/p>\n\n\n\n

Le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier n\u2019est pas conditionn\u00e9 \u00e0 un engagement de location, vous pouvez\u00a0revendre votre logement<\/strong>\u00a0\u00e0 tout moment. Toutefois, cela peut avoir des cons\u00e9quences sur le d\u00e9ficit foncier imput\u00e9 peu avant la cession.<\/p>\n\n\n\n

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\"\"Points de vigilance<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si vous pensez acheter un bien immobilier pour faire du d\u00e9ficit foncier, la\u00a0localisation\u00a0<\/strong>est le crit\u00e8re primordial d\u2019un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les \u00e9coles \u00e0 proximit\u00e9. Il faut vous assurer que le\u00a0march\u00e9 locatif<\/strong>\u00a0est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Si vous envisagez cet achat \u00e0 cr\u00e9dit<\/strong>, il faudra contacter votre banque pour v\u00e9rifier le montant que vous pourrez emprunter. M\u00eame si vous disposez d\u2019une \u00e9pargne suffisante pour acheter sans cr\u00e9dit, l\u2019emprunt<\/strong> peut \u00eatre int\u00e9ressant ; les charges financi\u00e8res sont d\u00e9ductibles des loyers et l\u2019assurance-emprunteur prot\u00e8ge votre famille si vous d\u00e9c\u00e9dez.<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4t g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier ne rentrent pas dans le plafonnement global des niches fiscales<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\"\"Combien \u00e7a co\u00fbte ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vous payez \u00e9ventuellement une commission \u00e0 l\u2019interm\u00e9diaire<\/strong> qui vous a mis en relation avec le vendeur, dont le montant est compris dans le prix d\u2019achat du logement. <\/p>\n\n\n\n

Vous acquittez \u00e9galement des frais de notaire<\/strong> (taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re, contribution de s\u00e9curit\u00e9 immobili\u00e8re, r\u00e9mun\u00e9ration du notaire) repr\u00e9sentant 7 \u00e0 8 % du prix d\u2019achat. <\/p>\n\n\n\n

Pour la gestion du bien<\/strong>, vous pouvez conclure un contrat avec une agence qui se chargera de publier une annonce, \u00e9tudier les dossiers des locataires, faire l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e, appeler le loyer chaque mois, etc. Le cout est de l\u2019ordre de 8 \u00e0 12 % du loyer encaiss\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

\"\"Avantages\/Inconv\u00e9nients<\/strong><\/p>\n\n\n\n

AVANTAGES<\/strong><\/td>INCONV\u00c9NIENTS<\/strong><\/td><\/tr>
<\/td><\/td><\/tr>
Economie fiscale non plafonn\u00e9e<\/td>Suivi du chantier, recherche de locataires.<\/td><\/tr>
L\u2019\u00e9conomie fiscale porte sur l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ET sur les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/td>D\u00e9calage de tr\u00e9sorerie pendant la r\u00e9alisation des travaux (pas de revenus imm\u00e9diats)<\/td><\/tr>
Perception de revenus compl\u00e9mentaires peu fiscalis\u00e9s<\/td><\/td><\/tr>
Eventuelle plus-value \u00e0 terme gr\u00e2ce aux travaux effectu\u00e9s<\/td> <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

\"\" Mise en place<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vous pouvez faire l\u2019achat et les travaux par vous-m\u00eame ou choisir un\u00a0produit \u00ab\u00a0cl\u00e9 en main\u00a0\u00bb<\/strong>\u00a0pour lequel vous achetez un logement v\u00e9tuste et le promoteur s\u2019engage \u00e0 faire les travaux de remise en l\u2019\u00e9tat. Dans ce cas, le prix d\u2019achat comprend alors le foncier (le logement) et les travaux.<\/p>\n\n\n\n

Il faudra \u00eatre attentif au calendrier des travaux et aux mat\u00e9riaux utilis\u00e9s pour \u00e9viter les mauvaises surprises.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

\"\"\"\"Exemple<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Edouard per\u00e7oit 20 000 \u20ac de revenus fonciers par an, provenant d\u2019un immeuble re\u00e7u par succession et qu\u2019il d\u00e9tient en indivision avec ses fr\u00e8res et s\u0153urs. Les revenus fonciers sont fortement impos\u00e9s du fait des faibles charges d\u00e9ductibles (4 000 \u20ac par an) et de son taux d\u2019imposition \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (41 %). Il paie 9 310 \u20ac de fiscalit\u00e9 (16 000 \u20ac x 41 % x 17,2 %) \u00e0 cause de ses revenus locatifs. La vente de l\u2019immeuble n\u2019est pas \u00e0 l\u2019ordre du jour. <\/p>\n\n\n\n

Edouard veut r\u00e9duire son imposition, il dispose d\u2019un capital \u00e0 investir de 300 000 \u20ac.S\u2019il fait l\u2019acquisition d\u2019un investissement optimis\u00e9 au d\u00e9ficit foncier<\/strong>, pour 100 000 \u20ac  (valeur du logement) + 200 000 \u20ac (travaux \u00e0 effectuer, paiement sur une seule ann\u00e9e).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Les revenus fonciers sont neutralis\u00e9s pendant 8 ans. Le gain fiscal total est de 114 560 \u20ac<\/strong> ([10 700 \u20ac x 41 % = 4 387 \u20ac] + [189 300 x 41 % x 17,2 % = 110 173 \u20ac]). Apr\u00e8s 8 ans, les revenus fonciers (de l\u2019immeuble familial et de ce nouveau logement) seront \u00e0 nouveau tax\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n

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